Multibank
"Bank może wypowiedzieć umowę, również w przypadku zagrożenia terminowej spłaty kredytu z powodu złego stanu majątkowego Kredytobiorcy”.

Krzysztof Lange*: Rozwiązanie to jest sprzeczne z artykułem 75 prawa bankowego, który uzależnia wypowiedzenie umowy kredytu od utraty zdolności kredytowej, a nie tylko złego stanu majątkowego kredytobiorcy. Faktycznie bank może uznać, że choć klient regularnie spłaca raty, to np. w przypadku spadku dochodów, nie stać go na spłatę kredytu. Wtedy może zaproponować dodatkowe ubezpieczenie, za które klient zapłaci nawet kilkaset złotych miesięcznie, albo zagrozi wypowiedzeniem umowy.

Lucas Bank
"Kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia następujących zabezpieczeń kredytu: 1. Przystąpienie do Umowy Zbiorowego Ubezpieczenia Nieruchomości Mieszkalnych będących przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego w TU Europa SA”

Wymienione w załączniku nr 1 zabezpieczenia sugerują, iż klient nie ma wyboru ubezpieczyciela, z którym zawrze umowę ubezpieczenia nieruchomości. Korzystniejszym rozwiązaniem byłoby umożliwienie przez bank klientowi wyboru ubezpieczyciela, co mogłoby obniżyć koszty ponoszone przez kredytobiorców. Bo gry proponuje się jednego ubezpieczyciela, wcale nie musi być on najtańszy i najlepszy. Bank powinien zaproponować przynajmniej cztery – pięć firm, a wybór pozostawić klientowi.

Dominet Bank
"Kredytobiorca może, za zgodą Banku, dokonać zmiany waluty pozostałej do spłaty kwoty Kredytu na warunkach zaproponowanych przez Bank”.

Należy zwrócić na to szczególną uwagę, bo jakkolwiek przewalutowanie kredytu jest dopuszczalne, to wymaga zgody banku oraz wiąże się z określonymi w umowie kosztami związanymi również ze zmianą zabezpieczeń. Bank może nie zgodzić się na przewalutowanie, kiedy uzna, że jest to dla niego niekorzystne i będzie mniej zarabiał. Może też – choć to dyskusyjne – zażądać wyższej marży.

"Kredytobiorca zobowiązuje się do uzyskania pisemnej zgody Banku na sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia, z zastrzeżeniem, że Bank nie odmówi wydania takiej zgody bez uzasadnionej przyczyny”

Banki wpisują takie klauzule z obawy, że mogą stracić kontrolę nad nieruchomością. Zapis ten budzi szczególne kontrowersje. Rozwiązanie to bowiem wydaje się sprzeczne z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

PKO BP
"W przypadku zaprzestania korzystania z ubezpieczenia utraty pracy w trakcie jego obowiązywania, PKO BP SA podwyższa marżę”.

Takie rozwiązanie obarcza klienta dodatkowymi kosztami związanymi z ustanawianiem niestandardowego zabezpieczenia. Bank zabezpiecza się w ten sposób, bo jeśli klient straci pracę, łatwiej odzyska od ubezpieczyciela pożyczone pieniądze.

Millennium Bank
"Kredyt oprocentowany jest według zmiennej stopy procentowej. W przypadku kredytu oprocentowanego według zmiennej stopy procentowej Kredytobiorca ponosi ryzyko zmian stóp procentowych co oznacza, iż w przypadku wzrostu poziomu stopy referencyjnej wyższe będzie oprocentowanie kredytu i wzrośnie wówczas wysokość miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej".

"Stopa referencyjna zmienia się w cyklu kwartalnym i przyjmuje wartość z ostatniego dnia roboczego ostatniego miesiąca poprzedzającego kolejny kwartał kalendarzowy”.

Jakkolwiek bank proponuje korzystny dla klienta sposób obliczania oprocentowania oparty na zmiennej stawce referencyjnej i stałej marży, to nieprecyzyjnie formułuje zasady zmian wysokości miesięcznej raty kredytu. Umowa bowiem wspomina jedynie o podwyższeniu raty w przypadku wzrostu stóp procentowych, nie gwarantując natomiast obniżenia raty w sytuacji spadku stóp procentowych. To także powinno być jasno określone w umowie. W skrajnej sytuacji, gdyby bank bardzo potrzebował pieniędzy, nie obniży rat, nawet gdyby doszło do dużego obniżenia stóp procentowych.

mBank
"W przypadku odstąpienia przez Kredytobiorcę od ubezpieczenia na życie (...), marża kredytu ulega podwyższeniu o 0,5 punktu procentowego. Podwyższenie marży kredytu skutkuje podwyższeniem oprocentowania kredytu i następuje od daty spłaty najbliższej raty przypadającej po dniu wygaśnięcia ubezpieczenia”.

Na ten przepis trzeba zwrócić szczególną uwagę. Bank w ten sposób zabezpiecza się na wypadek utraty pracy przez klienta. W razie czego, i tak odzyska pieniądze od ubezpieczyciela, a klientowi nie opłaca się rezygnować z ubezpieczenia, bo marża będzie go kosztowała praktycznie tyle samo. W rezultacie i tak klient musi dodatkowo zapłacić.

Fortis Bank
"Bank zastrzega sobie możliwość zmiany waluty Kredytu z waluty obcej na PLN lub wydłużenia Okresu kredytowania w przypadku, gdy na skutek wzrostu ryzyka zmiany kursu walut lub ryzyka zmiany oprocentowania może nastąpić zagrożenie zdolności kredytowej Kredytobiorcy. Zmiana waluty Kredytu lub wydłużenie Okresu kredytowania będą miały na celu poprawę zdolności kredytowej Kredytobiorcy i nie będą wiązały się dla niego z obowiązkiem zapłaty prowizji lub opłat”.

Bank w sposób ocenny zastrzega sobie w przypadku kredytów we frankach prawo do jednostronnej zmiany waluty lub wydłużenia okresu kredytowania, gdy na skutek wzrostu ryzyka zmiany kursu walut lub ryzyka zmiany oprocentowania może nastąpić zagrożenie zdolności kredytowej klienta. Treść takiej regulacji rodzi dla klienta ryzyko arbitralnych decyzji banku, które mogą doprowadzić do wzrostu kosztu kredytu.

Polbank
"Do czasu ustanowienia wszystkich zabezpieczeń a w szczególności hipoteki (...) bank stosuje podwyższoną marżę”.

To niekorzystny dla klienta zapis, bo wpisu hipoteki do księgi wieczystej dokonuje sąd i klient nie ma realnego wpływu na czas trwania procedury wpisu.

"(...) bank ma prawo objąć bankowym tytułem egzekucyjnym - obok wierzytelności kapitałowych - także odsetki i koszty związane z realizacją umowy oraz wszelkie koszty związane windykacją należności banku wraz z kosztami zastępstwa prawnego (...)”

Wątpliwości prawne budzi zbyt szeroki zakres poddania się egzekucji przez kredytobiorcę

Zgodnie z obowiązującymi przepisami przywilej dochodzenia przez bank roszczeń za pomocą bankowego tytułu egzekucyjnego obejmuje roszczenia bezpośrednio wynikające z udzielonego i niespłaconego kredytu. Jak się wydaje, do grupy tych roszczeń nie można zaliczyć kosztów windykacji i obsługi prawnej dochodzenia roszczeń przez bank.

Komentarzem zostały objęte przykładowe formularze umów, a nie zawarte z oznaczonymi osobami umowy kredytowe. Wzorce umowne zostały dostarczone Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy przez redakcję DZIENNIKA.

*Krzysztof Lange jest radcą prawnym, specjalistą w zakresie prawa bankowego w kancelarii prawnej Chałas i Wspólnicy.