W trakcie sześciu miesięcy obowiązywania nowelizacji ustawy o lasach narodowy monopolista w 15 przypadkach skorzystał z prawa pierwokupu działek leśnych.

Definicja lasu

30 kwietnia 2016 r. weszła w życie zmiana ustawy o lasach (Dz.U. z 2016 r. poz. 586 ze zm.), a wraz z nią wprowadzono nowe zasady obrotu nieruchomościami leśnymi. Na ich podstawie Skarb Państwa został wyposażony w szerokie uprawnienia. – W ramach nowego porządku prawnego transakcje, których przedmiotem są nieruchomości leśne, muszą być przeprowadzane z uwzględnieniem prawa pierwokupu oraz prawa wykupu na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe – wskazuje adwokat Anna Woźniakowska z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Mówiąc wprost, strony umowy sprzedaży, których przedmiotem chociażby w części są działki leśne, zobowiązane są zawrzeć umowy warunkowe i poczekać, czy Lasy Państwowe nie skorzystają ze swego przywileju. Lasy mają na reakcję miesiąc, licząc od momentu, gdy do właściwego nadleśniczego trafi zawiadomienie o dokumencie sporządzonym przed notariuszem. W tym czasie nadleśniczy zainteresowany działką musi skierować do dyrektora generalnego LP pisemny wniosek o zgodę na zakup. Dyrektor na jego rozpoznanie ma siedem dni.

W ocenie mec. Woźniakowskiej nowe przepisy są zbyt restrykcyjne, przez co mogą m.in. ograniczyć popyt na domy położone na terenach leśnych i wpłynąć na obniżenie ich ceny. Powód? Każdy właściciel budynku, który stoi na gruncie choćby w części oznaczonym jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonym do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, musi liczyć się z tym, że Lasy Państwowe mogą zakwestionować cenę transakcji i kupić nieruchomość według wyceny zleconej przez sąd. Taką możliwość dał bowiem państwowemu podmiotowi art. 37g ustawy o lasach.

Co więcej, przy pierwokupie nie obowiązuje żadna norma obszarowa. Działka zabudowana, której tylko fragment jest sklasyfikowany w ewidencji gruntów jako las, musi być sprzedawana w ramach procedury umożliwiającej LP pierwokup – podkreśla Woźniakowska.

I przypomina, że czasem bywa i tak, że samosiejki, które rosną na gruntach rolnych, zostają objęte planem urządzenia lasu. A jeżeli właściciel nie zareaguje w porę i nie złoży zastrzeżeń na etapie sporządzania takiego planu, jego nieruchomość również będzie objęta prawem pierwokupu.

Obrót gruntami

Transakcji z nieruchomościami leśnymi w tle po wejściu w życie nowelizacji było sporo.

– Od momentu wejścia w życie ustawy do 30 października br. do naszych nadleśnictw wpłynęło ponad 3800 zawiadomień notariuszy o warunkowych umowach sprzedaży oraz 490 zawiadomień o jednostronnych czynnościach prawnych oraz umowach innych niż umowa sprzedaży – wylicza Anna Malinowska, rzecznik prasowy Lasów Państwowych.

W 55 przypadkach nadleśniczowie wystąpili do dyrektora generalnego o zgodę na nabycie, ostatecznie LP 15 razy skorzystały z pierwokupu. Anna Malinowska zapewnia, że za każdym razem chodziło o działki w całości o charakterze leśnym. W dwóch przypadkach zakwestionowana została jednak ich transakcyjna cena, a sprawy skierowane zostały do sądu.

– Postępowania jeszcze trwają – informuje rzeczniczka.

Ustawa do zmiany

W ocenie adwokata Macieja Górskiego z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości przytoczone dane jasno świadczą o tym, że przyznane Lasom Państwowym prawo pierwokupu jest zdecydowanie za szerokie i nieadekwatne, a tym samym niepotrzebnie komplikuje i podraża obrót.

– Jeżeli jedynie w 1,5 proc. ze wszystkich transakcji podpadających pod nową regulację nadleśniczy skierowali wniosek o wyrażenie zgody na nabycie gruntów leśnych, a dyrektor generalny wyraził zgodę na nabycie w 0,4 proc. i jedynie w przypadku, gdy cały grunt będący przedmiotem transakcji był leśny, powinien to być jednoznaczny sygnał dla ustawodawcy, że czas zracjonalizować i zawęzić prawo pierwokupu – uważa mec. Górski. – Nie ma uzasadnienia, aby rozciągać pierwokup np. na nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi tylko dlatego, że część gruntu, choćby jeden metr kwadratowy, została oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las. Oczywiste jest, że pierwokup powinien mieć zastosowanie tylko do nieruchomości, które są niezbędne do osiągnięcia ustawowych celów w postaci zachowania, ochrony i powiększania zasobów leśnych – dodaje.

Poprawić ustawę jego zdaniem jest łatwo. Wystarczy wprowadzenie ograniczenia, że pierwokup dotyczy tylko takich działek, których co najmniej 75 proc. powierzchni jest oznaczona w ewidencji jako las.

Problemy z jawnością

Ile Lasy Państwowe już zapłaciły za skorzystanie z pierwokupu, jakiej wielkości działki leśne nabyły i gdzie są te grunty położone? Odpowiadać na te pytania powinien Biuletyn Informacji Publicznej państwowego przedsiębiorstwa drzewnego. Próżno go jednak w tym celu przeszukiwać. Stosowne dane nie zostały w nim w ogóle umieszczone. Powodem są to problemy organizacyjne. – Konieczne było ustalenie jednolitego i sprawnego sposobu postępowania w skali LP. Przewidujemy zbiorcze przekazanie tych informacji w przyszłym tygodniu – deklaruje Anna Malinowska.

DGP publikuje te dane jednak już dziś, a prawnicy zadają pytania o transparentność działania Lasów.

– Pomimo ustawowego obowiązku, upływu pół roku od czasu nowelizacji ustawy o lasach oraz kilkunastu przypadków skorzystania z przyznanego uprawnienia dyrektor generalny ani razu nie poinformował o tym fakcie na stronach BIP – dziwi się mec. Górski.

Przepisy do obejścia

Co jednak ciekawe, choć ustawa o lasach procedowana była równolegle z głośno komentowaną ustawą o obrocie ziemią rolną (obie zresztą były reakcją na kończące się 1 maja 2016 r. embargo na zakup ziemi przez cudzoziemców), ustawodawca nie zdecydował się na zastosowanie w nich takich samych mechanizmów mających uszczelnić obrót.

– Poza zakresem ustawy pozostają udziały i akcje w spółkach prawa handlowego, których majątek obejmuje nieruchomości leśne. Ustawa o lasach po nowelizacji – odmiennie niż ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – nie przewiduje prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce, która jest właścicielem nieruchomości leśnych – wskazuje Anna Woźniakowska. – W związku z tym sprzedaż 100 proc. udziałów lub akcji w spółce, która posiada nieruchomości leśne, pozwoli de facto na obrót tymi nieruchomościami bez ograniczeń wynikających z prawa pierwokupu – wyjaśnia.

Pierwokup ziemi rolnej

Wykonuje go Agencja Nieruchomości Rolnych. Do 18 listopada agencja złożyła jedno oświadczenie woli dotyczące pierwokupu nieruchomości rolnej o powierzchni 247 ha, położonej w woj. lubelskim. Jak się okazuje, ANR nie robi też większych problemów w przypadku sprzedaży ziemi osobom, które nie są rolnikami. Oddziały terenowe i filie agencji od 30 kwietnia wydały 2242 decyzje administracyjne (na 4672 złożone wnioski) dotyczące nabycia nieruchomości rolnych (o łącznej powierzchni 5639 ha), w tym 2029 decyzji pozytywnych (90 proc. wszystkich decyzji), 22 negatywnych (1 proc. wszystkich decyzji) i 191 decyzji o umorzeniu (wydawane są np. w przypadku cofnięcia wniosku).