Zwrot kaucji po najmie. Prawniczka wskazuje, kiedy właściciel nie ma prawa zatrzymać pieniędzy

- Czasami zatrzymanie kaucji jest zasadne, a czasami stanowi nadużycie. Zgodnie z przepisami kaucja zabezpiecza należności wynajmującego na dzień opróżnienia lokalu, w tym zaległy czynsz czy - w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego - także koszty eksmisji. Powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od wyprowadzki, po potrąceniu należności właściciela - mówi w rozmowie z Dziennik.pl Magdalena Pawlak, radca prawny, @prawo_nieruchomosci.

Zwrot kaucji po najmie. Prawniczka wskazuje, kiedy właściciel nie ma prawa zatrzymać pieniędzy

Jak podkreśla ekspertka, wielu najemców błędnie zakłada, że kaucja służy wyłącznie zabezpieczeniu czynszu. Tymczasem może zostać przeznaczona także na pokrycie innych zobowiązań wynikających z umowy najmu, w tym kosztów usunięcia szkód w lokalu.

Najwięcej sporów nie dotyczy jednak zaległości czynszowych, lecz oceny stanu mieszkania po wyprowadzce. Kluczowe jest bowiem rozstrzygnięcie, co można uznać za szkodę, a co jest jedynie skutkiem normalnego użytkowania lokalu.

- Jeśli najemca ma zaległości czynszowe, sprawa jest prosta - kaucja może je pokryć. Najwięcej sporów dotyczy jednak potrąceń na naprawy. Zgodnie z przepisami najemca powinien oddać lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za normalne zużycie wynikające z użytkowania. To oznacza, że mieszkanie nie musi być w stanie idealnym - tłumaczy ekspertka.

Jak wyjaśnia nasza rozmówczyni, ślady codziennego użytkowania są czymś naturalnym i nie mogą stanowić podstawy do obciążania lokatora kosztami remontu. Inaczej jest w przypadku zniszczeń wykraczających poza zwykłe korzystanie z mieszkania.

- Właściciel może zatrzymać kaucję na naprawy tylko wtedy, gdy uszkodzenia nie istniały wcześniej, wykraczają poza zwykłe zużycie i faktycznie poniósł koszt ich usunięcia. Nadużyciem jest natomiast finansowanie z kaucji remontu, który nie wynika z działań najemcy. Zdarza się jednak, że właściciele próbują w ten sposób "odświeżyć" lokal dla kolejnej osoby - zauważa Magdalena Pawlak.

To właśnie takie sytuacje są źródłem największej liczby sporów po zakończeniu najmu. Zapytana przez Anetę Malinowską z Dziennik.pl, kto częściej zgłasza się z poczuciem niesprawiedliwego potraktowania, prawniczka wskazuje przede wszystkim na najemców.

- To zależy od tego, o której stronie umowy mówimy. Najemcy, którzy się do mnie zgłaszają, najczęściej skarżą się na właścicieli - głównie w kontekście niezwróconej kaucji albo żądań pokrycia kosztów napraw, które ich zdaniem są nieuzasadnione. To najczęstszy scenariusz, choć to, kto ma rację, zawsze wymaga indywidualnej analizy - mówi Magdalena Pawlak.

Jednocześnie ekspertka zaznacza, że właściciele mieszkań również często czują się pokrzywdzeni przez nierzetelnych lokatorów i obowiązujące przepisy.

- W przypadku wynajmujących sytuacja jest bardziej złożona. Z jednej strony pojawia się problem niewywiązywania się najemców z umowy, z drugiej - system, który w dużym stopniu chroni lokatorów przed wypowiedzeniem umowy i eksmisją. W skrajnych przypadkach prowadzi to do sytuacji, w których nieuczciwy najemca przez lata mieszka na koszt właściciela, a ten ma ograniczone możliwości działania - podsumowuje prawniczka.

Eksperci są zgodni, że najlepszym sposobem na uniknięcie konfliktów przy rozliczaniu kaucji jest dokładne udokumentowanie stanu mieszkania zarówno przy wprowadzeniu się, jak i przy wyprowadzce. Szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy oraz dokumentacja fotograficzna często przesądzają o tym, czy potrącenia były zasadne, czy też właściciel bezpodstawnie zatrzymał część pieniędzy najemcy.

ROZMAWIAŁA ANETA MALINOWSKA