Rząd chce dopłacać do kredytu? Ekspert: Ceny mieszkań wzrosną

Dopłaty do kredytu napędzają wzrost cen mieszkań

Dziennik.pl: Koalicja Obywatelska w kampanii wyborczej obiecywała Polakom "kredyt zero procent". Zanosi się na to, że nowy program rządu będzie mocno okrojony. "Zero" ma być, ale tylko dla rodzin z co najmniej trójką dzieci. To dobry kierunek?

Marcin Nosiński, ekspert Business Centre Club ds. prawa budowlanego i nieruchomości, radca prawny: Spokojne, racjonalne szycie programu na miarę jest jak najbardziej wskazane. Jestem przeciwnikiem wprowadzania rozwiązań doraźnych, na szybko, powszechnych. One nie odpowiadają potrzebom, nie przyczyniają się istotnie do rozwiązania problemu mieszkaniowego w Polsce.

Nowy program ma ujrzeć światło dzienne w drugiej połowie roku. Poprzedni praktycznie się skończył.

Lepiej zaczekać dłużej na zmiany, przemęczyć się z jakimś problemem, który znamy, niż na szybko wprowadzać rozwiązanie, które za chwilę będziemy musieli korygować.

Wracając jeszcze do pytania, jak oceniać zapowiedzi ministra rozwoju Krzysztofa Hetmana. Sam program mający na celu pomoc dla określonych kategorii osób, które tego wsparcia potrzebują przy nabyciu - z reguły - pierwszego mieszkania, powinien być specjalnie dopasowany i uzależniony od spełnienia określonych kryteriów socjalnych, dochodowych itd. Niemniej każdy taki instrument, polegający na wsparciu finansowym - np. poprzez dopłaty do kredytu - jest tylko połowicznym rozwiązaniem problemu mieszkaniowego, ponieważ sam napędza wzrost cen na rynku mieszkaniowym.

Prawo do mieszkania? W polskiej konstytucji nie ma o tym słowa

Co więc warto mieć na uwadze, zabierając się do tworzenia programów mieszkaniowych?

Zacznę może od tego, że postulat "mieszkanie prawem, nie towarem" jest może piękny, ale nierealistyczny. Polska konstytucja nie kreuje prawa do mieszkania. Ona mówi w sposób dosyć racjonalny o tym, że państwo przeciwdziała bezdomności i powinno wspierać dążenia obywateli do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Ale nie mówi, że mieszkanie jest prawem.

Jeśli popatrzymy na konstytucje poszczególnych państw w Europie, to najdalej idąca ochrona w kwestii mieszkań występuje w ustawach zasadniczych dawnych demoludów, czy wręcz państw, które wchodziły w skład Związku Sowieckiego. W praktyce mieszkanie jest jednak towarem. Uważam zresztą, że do pewnego stopnia oba te aspekty - prawa do mieszkania i traktowania mieszkania jako towaru - można łączyć.

W jaki sposób?

Pewną grupę ludzi stać na to, żeby kupić mieszkanie i je zmieniać co jakiś czas. Inni potrzebują w tym zakresie wsparcia - bądź też zakup mieszkania jest w ogóle poza ich zasięgiem. I takie grupy potrzebują faktycznie pomocy ze strony państwa.

Ale spójrzmy na konkretną realizację takiego wsparcia. Ostatni program, kredyt 2 procent, miał wdzięczną nazwę. Niestety, miał m.in. tę wadę, że działał na zasadzie: kto pierwszy, ten lepszy.

Między innymi spowodował, że z rynku zniknęły szybko najtańsze mieszkania. Kto mógł spełnić warunki programu, szybciej od innych mógł nabyć dostępne cenowo lokum.

Owszem. Warto jednak spojrzeć na to szerzej. Ostatnie dwa lata, zwłaszcza pierwsza połowa 2023 roku i cały poprzedni rok 2022, to był dla deweloperów dość ciężki czas. Podobnie zresztą jak dla kupujących - kredyt stał się mniej dostępny, cena pieniądza (kredytu) poszła w górę, w związku z czym kupujący mieli mniej pieniędzy lub w ogóle nie mieli zdolności kredytowej. Budujący zmagali się z kolei z szalejącymi cenami materiałów budowlanych i wykonawstwa, nie wspominając już o odwiecznym problemie z podażą gruntów.

Co się okazuje? Na rynku mamy więc w tym czasie stagnację, wręcz mały kryzys, i nagle pojawia się strzał gotówki, który ma ten rynek ożywić. To zaś powoduje, że nagle mieszkania schodzą na pniu i zaczynają drożeć. Widać więc, że tego typu programy powodują, że po jednej stronie kupujący toczą walkę o miejsce w kolejce, z drugiej - rynek staje się bardziej rozchwiany.

Ale czy to nie jest tak, że obojętnie, jak byśmy skonstruowali taki program finansowy, on i tak spowoduje wzrost cen? Może politykę mieszkaniową należałoby realizować za pomocą innych instrumentów?

Problem jest wielowymiarowy. Od lat mówimy o tym, że deficyt mieszkaniowy wynosi jakieś 1,5-2 mln lokali w Polsce. Tymczasem tę ogólną diagnozę, która funkcjonuje w dyskursie publicznym, wypadałoby sprecyzować. To nie jest tak, że brakuje jakichkolwiek mieszkań, ale określonego typu, w odpowiednim standardzie, lokalizacji…

…metrażu.

Przykładowo, czy młodemu małżeństwu, które mieszka w niedużym lokalu po babci, brakuje mieszkania, czy nie? Są to kwestie dyskusyjne i wszelkie analizy należałoby jednak wpierw pogłębić. Kolejna kwestia, która wpływa na dostępność do pierwszego mieszkania - wiemy, że młodzi ludzie systemowo niemalże mają kłopot ze znalezieniem solidnej pracy. Oprócz tego w Polsce mamy przeważnie kredyty ze zmienną stopą procentową, co powoduje, że wszyscy, którzy nabywają mieszkanie na kredyt, przychodzą do banku jak do kasyna i grają, kładąc na szali swoje mieszkanie. Na zachodzie Europy kredyty o zmiennej stopie procentowej należą raczej do rzadkości. Warto więc nad tym elementem również popracować.

Bariery w polityce mieszkaniowej

Patrząc na podwórko przedsiębiorców, w BCC od zawsze powtarzamy, że niektóre blokady dla rozwoju rynku nieruchomości są znane od dawna.

Jakie?

To wspomniana kwestia podaży gruntu - deweloperom jest coraz trudniej znaleźć lokalizacje, na których można budować. Proces inwestycyjny jest długotrwały - zarówno relacje z administracją publiczną, dostawcami mediów, jak i sąsiadami są często trudne. W przypadku sąsiadów spotkać można się np. z kompletnie nieuzasadnionym skarżeniem pozwoleń na budowę, do upadłego. A im dłużej trwa proces przygotowania inwestycji, tym dłużej trwa sama budowa i drożej kosztuje.

Kolejna rzecz - zmiany w prawie. Od dawna apelujemy, żeby legislacja odbywała się w oparciu o rzeczywisty dialog. I że nowe prawo nie będzie wprowadzane z dnia na dzień.

Proszę podać przykład takich zmian wprowadzanych na szybko.

Pierwszy z brzegu: 1 kwietnia mają wejść w życie zmienione warunki techniczne, określające m.in. minimalne odległości budynku od granicy działki, czy wprowadzające obowiązek wybudowania placu zabaw na osiedlach.

Sam pomysł jest dobry, ale ustawodawca, dając krótkie vacatio legis, nie zdaje sobie sprawy, ile czasu potrzeba, by przygotować inwestycję według nowych wymogów. Przecież takie rzeczy trzeba brać pod uwagę już na etapie zakupu działki. Może się bowiem okazać, że biorąc pod uwagę nowe warunki techniczne, zakup jest nieopłacalny albo wycena powinna być niższa, ponieważ mniej można wybudować lub też należy zostawić więcej wolnego miejsca na działce. Postulujemy jako BCC, żeby vacatio legis dla zmian tego typu wynosiło minimum 18 miesięcy.

Wróćmy jeszcze do kwestii ingerencji państwa w rynek mieszkaniowy. Rząd będzie chciał wesprzeć segment budownictwa społecznego. To dobrze?

Państwo powinno ingerować możliwie jak najmniej w rynek. Ono nie ma być konkurencją dla komercyjnych firm, które zajmują się budowaniem, tylko ma pomagać ludziom, chcącym zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe. Dlatego budownictwo komunalne, czyli skierowane do osób o najmniejszych możliwościach czy będących w trudnej sytuacji, istnieje, i w Polsce nie mamy jakiegoś dużego problemu w tym zakresie.

W kwestii budownictwa społecznego, to przyjmijmy umowną definicję, że chodzi o grupy osób, które mogłyby z jakimś niewielkim wsparciem wynajmować mieszkania bądź je kupić. To nie muszą być od razu mieszkania o najwyższym standardzie. Tu napotykamy na pewną barierę społeczną. Nie zapominajmy, że w Polsce mamy cały czas głód mieszkań, chcemy, żeby były jak najpiękniejsze, jak najlepiej położone.

Wynajmować czy kupować. Szansą REIT

Jak państwo może wspierać budownictwo społeczne?

Na pewno może być w tym obszarze bardziej aktywne. Ale, szczerze mówiąc, gdybym miał tu jakieś genialne rozwiązanie do zaproponowania, pewnie z chęcią zostałbym ministrem… Niestety, jak do tej pory chyba nikt na takie nie wpadł.

Ważna jest na pewno ocena grup docelowych i ich możliwości oraz potrzeb; to one powinny być punktem wyjścia do stworzenia długotrwałych programów, które nie skutkowałyby tym, że mamy ograniczoną liczbę miejsc rocznie. Należałoby tak skonstruować ten program, żeby był do udźwignięcia przez budżet - obojętnie, czy to miałoby być w formie zachęt, ulg podatkowych czy jakichkolwiek innych zwolnień dla osób, które kupują czy budują w ramach spółdzielni dla siebie dom lub mieszkanie. A w zakresie stricte komercyjnym, tak jak wspomniałem, chodzi o to, żeby nie tworzyć barier, nie wprowadzać niepewności prawnej, ułatwić dostęp do gruntów poprzez uporządkowanie zagadnień planowania przestrzennego.

A co z rosnącymi cenami mieszkań?

To, że ceny cały czas rosną, wynika m.in. z krótkotrwałych zastrzyków finansowych, ale również z przyczyn makroekonomicznych. Mieszkania są kupowane dlatego, bo ludzie mają pieniądze. Brzmi to zapewne obrazoburczo, ale…

…chodzi o inwestycje.

Otóż to. Mamy wciąż wysoką inflację i nie ma za bardzo atrakcyjnej alternatywy dla osób chcących oszczędzać. Natomiast jest pewna grupa ludzi, która ma stosunkowo dużo wolnej gotówki. Zawsze gdy będzie niewystarczająca podaż, a popyt pozostanie wysoki, nie ma co liczyć na spadek cen.

Co może z kolei wymusić wprowadzanie pewnych barier dla tego typu inwestowania.

Skuteczność barier jest - jak wiemy - ograniczona, lepiej mądrze i z wyczuciem kreować inne możliwości. Problem w tym, że wciąż nie ma przepisów dotyczących np. REIT-ów, czyli podmiotów (funduszy inwestycyjnych - z ang. Real Estate Investment Trust) angażujących środki w rynek nieruchomości, np. na wynajem.

Zachętą dla indywidualnych inwestorów są preferencje podatkowe dla REIT-ów połączone z obowiązkiem przeznaczania określonej, wysokiej części zysku na dywidendę. A one mogłyby uporządkować w jakimś stopniu część rynku, ponieważ zamiast pustych mieszkań kupionych inwestycyjnie przez osoby fizyczne pojawiłoby się więcej lokali dostępnych dla najemców. Dziś wiele osób nie decyduje się na wynajem, obawiając się związanych z tym ryzyk, problemów, a REIT dążyłby do maksymalizacji przychodu, zatem do wynajęcia każdego mieszkania w portfelu.

Będą chętni na taki wynajem?

Wydaje się, że zwłaszcza młodzi ludzie coraz częściej zmieniają podejście do kwestii mieszkań i niekoniecznie chcą je kupować. Zależy im przede wszystkim na tym, żeby było dobrze skomunikowane i położone blisko tej części miasta, gdzie koncentruje się życie towarzyskie i kulturalne. Społeczeństwo jest coraz bardziej mobilne. To są argumenty za tym, żeby lokum wynajmować, a nie kupować.

Pytanie, na ile silna w Polsce jest owa kulturowa potrzeba dochodzenia do własności. Czy to nie jest pewna pierwotna przyczyna tak a nie inaczej funkcjonującego rynku mieszkalnego?

Jest to kulturowo zakorzenione - a czy to jest dobre, czy złe? Nie jesteśmy w stanie tego rozstrzygnąć. Możemy jedynie odpowiedzieć na ten stan faktyczny odpowiednią polityką.

Rozmawiał Tomasz Mincer