Czynsz, podwyżki, naprawy, a przede wszystkim rozliczenie kaucji. To właśnie wokół tych kwestii najczęściej wybuchają spory między najemcami a właścicielami mieszkań. Choć wielu wynajmujących uważa, że polskie prawo nadmiernie chroni lokatorów, rzeczywistość jest bardziej skomplikowana. Gdzie najczęściej rodzą się konflikty, kto w praktyce jest lepiej chroniony przez przepisy? O tym Aneta Malinowska z Dziennik.pl rozmawia z Magdaleną Pawlak, radcą prawnym specjalizującą się w prawie nieruchomości.
Aneta Malinowska, Dziennik.pl: Gdyby miała pani wskazać jeden moment, w którym relacja najemca-właściciel zaczyna się psuć - co najczęściej jest tym zapalnikiem?
Magdalena Pawlak, Radca Prawny, @prawo_nieruchomosci: Takich punktów zapalnych jest sporo. Mamy tu do czynienia z sytuacją, w której właściciel oddaje najemcy do korzystania lokal wart kilkaset tysięcy, a czasem nawet kilka milionów złotych. To naturalnie rodzi duże emocje. Gdybym jednak miała wskazać najpoważniejsze źródła sporów, byłyby to przede wszystkim kwestie czynszu i opłat - zarówno zaległości po stronie najemcy, których właściciele bardzo się obawiają, decydując się na wynajem, jak i podwyżki czynszu czy innych opłat wprowadzane przez właściciela. Z kolei najczęstszym zarzewiem konfliktu są, moim zdaniem, spory o naprawy lokalu, zarówno w trakcie trwania najmu, jak i po zakończeniu umowy. A z tym bardzo często wiąże się jeszcze jedna kwestia: rozliczenie kaucji po zakończeniu najmu.
Najemca czy właściciel mieszkania? Prawniczka wyjaśnia, gdzie rodzą się konflikty i kto jest lepiej chroniony
A.M.: To prowadzi do podstawowego pytania: kto dziś realnie jest w Polsce lepiej chroniony - najemca czy właściciel?
Magdalena Pawlak, Radca Prawny: W Polsce obowiązuje specjalna ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Jak sama nazwa wskazuje, zawiera ona szereg przepisów, których celem jest ochrona lokatorów, czyli m.in. najemców lokali mieszkalnych. Trzeba przyznać, że ustawa przyznaje najemcom wiele praw i przywilejów. Chodzi między innymi o ochronę przed zbyt częstymi i dowolnymi podwyżkami czynszu, ochronę trwałości tytułu do lokalu, co utrudnia właścicielom swobodne wypowiadanie umów najmu, a także ochronę przed eksmisją na tzw. bruk. Ustawa wprowadza również dodatkowe rodzaje najmu mieszkalnego, takie jak najem okazjonalny i instytucjonalny. W ich przypadku w dużej mierze przywrócono równowagę kontraktową stron, ponieważ część przepisów chroniących lokatorów zostaje wyłączona, co m.in. umożliwia szybszą eksmisję w razie problemów.
A.M.: Najemca - Właściciel. O takich relacjach krąży mnóstwo "ludowych prawd". Które z nich są najbardziej niebezpieczne?
Magdalena Pawlak, Radca Prawny: Tak naprawdę tych mitów jest bardzo dużo. Najczęstszy, który mnie zdecydowanie mierzwi, to przekonanie: "nie ma umowy, nie ma problemu". Szczególnie część właścicieli uważa, że brak umowy pozwoli im łatwiej pozbyć się najemcy w razie kłopotów. W praktyce bywa dokładnie odwrotnie.
Umowa najmu zawarta na dłużej niż rok powinna mieć formę pisemną. Jeśli jej nie ma, to nie znaczy, że umowa nie istnieje - uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony, czyli w wariancie najmniej korzystnym dla właściciela. To pierwszy i dość groźny mit.
Często pojawia się też przekonanie, że właściciel może dowolnie ułożyć umowę, nawet wbrew ustawie o ochronie praw lokatorów. To nieprawda. Część przepisów ma charakter bezwzględny i nie można ich zmienić na niekorzyść najemcy. Są też przepisy, które można modyfikować, ale trzeba wiedzieć, które są które. Właściciele często wpadają tu w pułapkę, myśląc, że poprawiają swoją sytuację, a w efekcie ją pogarszają.
A.M.: "Trudny lokator" i "trudny właściciel" - brzmi znajomo. Co to naprawdę znaczy?
Magdalena Pawlak, Radca Prawny: Dużo zależy od konkretnej sytuacji, ale jeśli miałabym wskazać pierwsze skojarzenia, to trudny lokator to ktoś, kto przestaje płacić albo regularnie zalega z opłatami. Albo nie dba o lokal i go niszczy. Albo zakłóca porządek domowy, na przykład jest uciążliwy dla sąsiadów. To trzy podstawowe scenariusze, które mogą występować osobno albo razem.
Z kolei trudny właściciel to najczęściej właściciel nadgorliwy. Taki, który pojawia się bez zapowiedzi, czasem nawet pod nieobecność najemcy i nie respektuje jego prawa do prywatności czy miru domowego. Uważa, że skoro to jego mieszkanie, może wchodzić i ingerować, kiedy chce.
A.M.: Właściciel mówi: "od przyszłego miesiąca drożej". I co dalej - to wystarczy?
Magdalena Pawlak, Radca Prawny: To zależy przede wszystkim od rodzaju umowy najmu. W przypadku zwykłego najmu mieszkania obowiązuje ochrona najemcy przed dowolnymi i zbyt częstymi podwyżkami czynszu oraz innych opłat. Wynika to wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Właściciel może podnieść czynsz, ale musi zrobić to formalnie - poprzez pisemne wypowiedzenie jego wysokości, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca. Strony mogą umówić się na dłuższy termin, ale forma pisemna jest obowiązkowa. Bez niej podwyżka jest nieważna.
Po otrzymaniu takiego wypowiedzenia najemca ma dwa miesiące na decyzję. Może odmówić przyjęcia podwyżki, co oznacza rozwiązanie umowy po upływie okresu wypowiedzenia, albo zakwestionować ją w sądzie. Warto pamiętać, że to właściciel musi udowodnić zasadność podwyżki.
Są też dodatkowe ograniczenia. Podwyżki nie mogą być wprowadzane częściej niż co 6 miesięcy, a w niektórych przypadkach muszą być szczegółowo uzasadnione i skalkulowane. Z moich obserwacji wynika jednak, że mało kto zna te procedury. W praktyce często wygląda to tak, że właściciel informuje o podwyżce, a najemca po prostu się zgadza - czasem podpisywany jest aneks, a czasem wszystko odbywa się "na słowo".
A.M.: Kaucja to chyba najbardziej zapalny moment. Kiedy zatrzymanie jest legalne, a kiedy to nadużycie?
Magdalena Pawlak, Radca Prawny: Czasami zatrzymanie kaucji jest zasadne, a czasami stanowi nadużycie. Zgodnie z przepisami kaucja zabezpiecza należności wynajmującego na dzień opróżnienia lokalu, w tym zaległy czynsz czy - w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego - także koszty eksmisji. Powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od wyprowadzki, po potrąceniu należności właściciela.
Warto pamiętać, że kaucja nie dotyczy tylko czynszu. Może pokrywać również inne zobowiązania, na przykład szkody w lokalu wykraczające poza normalne zużycie.
Jeśli najemca ma zaległości czynszowe, sprawa jest prosta - kaucja może je pokryć. Najwięcej sporów dotyczy jednak potrąceń na naprawy. Zgodnie z przepisami najemca powinien oddać lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za normalne zużycie wynikające z użytkowania. To oznacza, że mieszkanie nie musi być w stanie idealnym.
Właściciel może zatrzymać kaucję na naprawy tylko wtedy, gdy uszkodzenia nie istniały wcześniej, wykraczają poza zwykłe zużycie i faktycznie poniósł koszt ich usunięcia. Nadużyciem jest natomiast finansowanie z kaucji remontu, który nie wynika z działań najemcy. Zdarza się jednak, że właściciele próbują w ten sposób "odświeżyć" lokal dla kolejnej osoby.
A.M.: Z pani praktyki - kto częściej przychodzi z poczuciem, że został wykorzystany?
Magdalena Pawlak, Radca Prawny: To zależy od tego, o której stronie umowy mówimy. Najemcy, którzy się do mnie zgłaszają, najczęściej skarżą się na właścicieli - głównie w kontekście niezwróconej kaucji albo żądań pokrycia kosztów napraw, które ich zdaniem są nieuzasadnione. To najczęstszy scenariusz, choć to, kto ma rację, zawsze wymaga indywidualnej analizy.
W przypadku wynajmujących sytuacja jest bardziej złożona. Z jednej strony pojawia się problem niewywiązywania się najemców z umowy, z drugiej - system, który w dużym stopniu chroni lokatorów przed wypowiedzeniem umowy i eksmisją. W skrajnych przypadkach prowadzi to do sytuacji, w których nieuczciwy najemca przez lata mieszka na koszt właściciela, a ten ma ograniczone możliwości działania.
A.M.: Skoro napięcie rośnie, to czy prawo nadąża? Co dziś najbardziej wymaga zmiany?
Magdalena Pawlak, Radca Prawny: Powiedziałabym, że o zmianach się mówi i to coraz głośniej. Faktycznie trwają prace nad nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, ale dotyczą one głównie lokali komunalnych, więc nie odnoszą się bezpośrednio do najmu prywatnego.
Jeśli chodzi o postulaty zgłaszane przez właścicieli, to od dawna pojawia się potrzeba zmian, zwłaszcza w zakresie eksmisji nierzetelnych najemców. Niedawno do Senatu trafiła petycja, która zakłada uproszczenie i przyspieszenie tych procedur, ale pozostała bez reakcji. Z kolei w lutym 2026 w Sejmie pojawił się poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, który ma w zamyśle poprawić sytuację prawną właścicieli wynajmowanych mieszkań. Autorzy wskazują, że obecne przepisy zbyt mocno chronią lokatorów-dłużników, przez co właściciele latami nie mogą odzyskać mieszkań i ponoszą straty.
Projekt jest na razie jest na etapie konsultacji i nie wiadomo, czy proponowane zmiany zostaną w ogóle przyjęte. Czy coś z tego wyniknie, trudno dziś przesądzić. Warto na pewno śledzić rozwój sytuacji.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję
Źródło dziennik.pl
Powiązane
Aneta Malinowska
Dziennikarka. W mediach od ponad 25 lat. Absolwentka studiów magisterskich na Uniwersytecie Łódzkim oraz podyplomowych na Uczelni Łazarskiego w Warszawie (Łazarski Executive Education). Pracowała m.in. w Polskim Radiu, Superstacji, Wirtualnej Polsce oraz w portalach Tokfm.pl i Gazeta.pl, a także w kilku mniejszych redakcjach radiowych i internetowych. W Dziennik.pl zajmuje się przede wszystkim tematami społeczno-politycznymi.
Zobacz
|