Wielu mieszkańców traktuje wynajmowane lub komunalne lokum jak niedostępną twierdzę. Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów zweryfikuje to podejście. Przepisy nakładają na każdego lokatora bezwzględny obowiązek udostępnienia lokalu właścicielowi lub zarządcy nieruchomości w celu przeprowadzenia kontroli technicznej, przeglądu lub usunięcia awarii.
Jeśli lokator uporczywie odmawia otwarcia drzwi, poniesie surowe konsekwencje finansowe. Urzędnicy lub właściciel będą mogli nałożyć na opornego mieszkańca grzywnę sięgającą aż 5000 zł.
To jednak nie wszystko. W nagłych sytuacjach zagrożenia (np. wyciek gazu, awaria instalacji wodnej czy zagrożenie pożarowe) zarządca zyska prawo do siłowego otwarcia mieszkania. Służby techniczne wejdą do lokalu w obecności policji lub straży miejskiej, nawet pod nieobecność najemcy czy właściciela.
Koniec z automatycznym "dziedziczeniem" mieszkań komunalnych
Do tej pory po śmierci najemcy lokalu komunalnego jego dzieci, partner lub współmałżonek automatycznie przejmowali umowę najmu na mocy artykułu 691 Kodeksu cywilnego. Mieszkania przez dziesięciolecia przechodziły z pokolenia na pokolenie, bez względu na status majątkowy spadkobierców, a gminy traciły nad nimi jakąkolwiek kontrolę.
Projekt UD313 całkowicie likwiduje ten automatyzm. Z chwilą śmierci najemcy umowa najmu lokalu z zasobu komunalnego po prostu wygaśnie. Bliscy, którzy mieszkali ze zmarłym do jego ostatnich dni, otrzymają jedynie roszczenie o zawarcie nowej umowy. Zanim gmina podpisze nowy dokument, szczegółowo skontroluje stan majątkowy i zarobki wnioskodawców:
- Gdy dochody są niskie: Bliscy otrzymają nową umowę ze standardowym, niskim czynszem komunalnym.
- Gdy dochody przekraczają limity: Gmina zaproponuje umowę, ale naliczy znacznie wyższy, rynkowy czynsz.
Prześwietlanie majątku. Posiadasz dom? Tracisz mieszkanie komunalne
Rząd postanowił uszczelnić system pomocy mieszkaniowej i wyeliminować z niego osoby zamożne. Osoby ubiegające się o mieszkanie komunalne lub już w nim mieszkające złożą obowiązkowe oświadczenie, że nie posiadają prawa do innego lokalu ani domu jednorodzinnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
Gminy dostaną potężne narzędzia do weryfikacji tych deklaracji. Urzędnicy wystąpią bezpośrednio do starosty o wydanie zaświadczenia z ewidencji gruntów i budynków. Sprawdzą w ten sposób, czy dany lokator nie ukrywa własności majątkowej.
Ustawodawca wydłuża czas na przedstawienie dokumentów dochodowych i majątkowych z 30 do 45 dni. Jeżeli najemca odmówi złożenia oświadczenia lub urzędnicy wykryją, że posiada on własny dom bądź inne mieszkanie, gmina w trybie natychmiastowym wypowie umowę najmu.
Kontrola dochodów dotknie każdego
Obecnie gminy weryfikują zarobki tylko tych najemców lokali komunalnych, którzy podpisali umowy po 21 kwietnia 2019 roku. Tworzyło to niesprawiedliwą sytuację – osoby ze starymi umowami płaciły symboliczne stawki, mimo że ich zarobki mogły sięgać kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie.
Nowela UD313 znosi ten przywilej i wyrównuje szanse. Urzędy zweryfikują dochody wszystkich najemców komunalnych, bez względu na datę podpisania umowy. Kontrolerzy sprawdzą zarobki mieszkańców obowiązkowo nie rzadziej niż co 5 lat. Jeżeli dochód gospodarstwa domowego przekroczy gminny próg, samorząd podniesie czynsz według nowego, ujednoliconego wzoru. Projekt przewiduje jednak rozsądne wyjątki. Z cyklicznej weryfikacji dochodowej urzędnicy całkowicie wyłączą:
- emerytów i rencistów,
- osoby, które wyremontowały lub wykończyły pustostan własnym sumptem na podstawie umowy z gminą.
Bat na "dzikich lokatorów" i nowe zasady zwrotu kaucji
Osoby zajmujące lokale komunalne bez tytułu prawnego (tzw. dzicy lokatorzy) płaciły dotychczas odszkodowanie odpowiadające stawce zwykłego czynszu. Brak umowy nie rodził więc dla nich żadnych dodatkowych dolegliwości finansowych. Nowe przepisy wprowadzają wymóg, według którego odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu publicznego musi być wyższe niż opłacany wcześniej czynsz.
Nowelizacja precyzuje również zasady zwrotu kaucji mieszkaniowej. Jeżeli w wyniku kontroli dochodowej gmina podwyższyła lokatorowi czynsz, a ten postanowił rozwiązać umowę i opróżnić lokal, urząd przeliczy zwaloryzowaną kaucję według jasnych granic. Jej kwota nie przekroczy iloczynu nowej stawki bazowej czynszu i krotności przyjętej przy wpłacie kaucji.
Mieszkania dla średnio zarabiających
Rząd pomyślał także o osobach o średnich dochodach, które zarabiają zbyt dużo na lokal socjalny, ale nie posiadają zdolności kredytowej. Gminy otrzymają prawo do przeznaczenia do 20 proc. nowo wybudowanych lub wyremontowanych mieszkań właśnie dla tej grupy. Pierwsi najemcy zapłacą wyższy czynsz, a uzyskane z tego tytułu środki gmina przeznaczy na budowę kolejnych mieszkań komunalnych. Odrębny pakiet poprawek uszczelnia system przyznawania dodatków mieszkaniowych:
- Wnioskodawca dołączy do dokumentów deklarację dochodową za dokładnie trzy miesiące poprzedzające miesiąc złożenia wniosku.
- Podczas wywiadu środowiskowego urzędnicy zweryfikują faktyczną liczbę mieszkańców. Odmówią przyznania wsparcia nie tylko wtedy, gdy w lokalu mieszka mniej osób niż zadeklarowano, ale także wtedy, gdy wnioskodawca ukryje zamożnych domowników, by sztucznie obniżyć średni dochód.
Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Za opracowanie projektu UD313 odpowiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii pod nadzorem podsekretarza stanu Tomasza Lewandowskiego. Rada Ministrów planuje przyjąć nowelizację w drugim kwartale 2026 roku. Oznacza to, że rewolucyjne przepisy zaczną obowiązywać w praktyce w drugiej połowie 2026 roku.
Olga Skórko, dziennikarka, redaktorka, wydawczyni Dziennik.pl. Studiowała edukację medialną i dziennikarstwo na Uniwersytecie Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Z marką INFOR związana od 2019 r. Pracę rozpoczynała w serwisie Dziennik zajmując się głównie poszukiwaniem i opisywaniem wiadomości z kraju i świata. Wcześniej współpracowała m.in. z Radiem ZET. Aktualnie wydawca serwisu Dziennik.pl.