Subskrybuj nas na Youtube
To, że dr Adam Bodnar zdecyduje się zakwestionować obowiązującą od 30 kwietnia ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585), nie powinno dziwić. Już w lutym w liście do premier Beaty Szydło wskazywał, że akt ten zawiera szereg rozwiązań, które zbyt głęboko ingerują w prawa właścicieli i ewentualnych nabywców nieruchomości rolnych.
Również prawnicy – w tym eksperci z kancelarii DZP – w przygotowanym dla Polskiego Towarzystwa Ziemiańskiego opracowaniu na kilkudziesięciu stronach udowadniają, że rządowa ustawa jest na bakier tak z konstytucyjnymi, jak i unijnymi zasadami.
Monopol państwa
Zgodnie z art. 23 Konstytucji podstawą ustroju rolnego państwa jest gospodarstwo rodzinne. Tymczasem ustawa o ziemi – wskazują konstytucjonaliści – tak naprawdę doprowadziła do wzmocnienia własności Skarbu Państwa (nieruchomości pochodzące z Zasobu Własności Rolnej przez pięć lat nie będą podlegać sprzedaży), a także ograniczyła rolnikom możliwość sprzedaży prywatnych gruntów. Bowiem ziemię rolną może dziś kupić wyłącznie rolnik indywidualny. Jej nabycie przez inne podmioty – wyłączając osoby bliskie, jednostki samorządu terytorialnego czy Skarb Państwa – wymaga zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Co więcej, nabywca został zobligowany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nowa nieruchomość, przez co najmniej dziesięć lat (i – w przypadku osoby fizycznej – osobiście). Ten właśnie wątek budzi największe zastrzeżenia, jako nieproporcjonalnie ograniczający prawo własności i inne prawa majątkowe (art. 64 ust. 1 i 3 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP). Przepisy pozbawiły bowiem właścicieli nieruchomości rolnych prawa do swobodnego dysponowania przedmiotem ich własności. A oblig 10-letniego prowadzenia gospodarstwa może rodzić również wątpliwości z punktu widzenia konstytucyjnej wolności wyboru zawodu, miejsca pracy i zamieszkania (art. 65 Konstytucji RP).
Zastrzeżenia budzą też szerokie uprawnienia ANR w zakresie prawa pierwokupu czy prawa nabycia ziemi. Za ograniczające zasady swobody działalności gospodarczej i gospodarki rynkowej (art. 20 i 22 Konstytucji RP), a także standardy ochrony własności i innych praw majątkowych (art. 64 Konstytucji RP) uznano natomiast uprawnienia Agencji do nabywania akcji i udziałów spółek prawa handlowego będących właścicielami nieruchomości rolnych.
KNF chce raportu
Ale konstytucyjne standardy to jedno. Po miesiącu obowiązywania ustawy widać już gigantyczne problemy praktyczne, jakie spowodowała. „W prawie wszystkich bankach podejmowane są obecnie decyzje zawieszające lub znacząco ograniczające poziom finansowania branży rolniczej. Takie podejście prezentują zarówno banki spółdzielcze, jak i komercyjne (w tym największe)” – alarmuje Związek Banków Polskich w piśmie skierowanym do resortu rolnictwa. Bankowcy uważają, że trwanie takiego stanu – w perspektywie kilku miesięcy – doprowadzi do olbrzymich perturbacji w tym sektorze gospodarki. Co po dłuższym czasie „będzie musiało wywołać negatywne konsekwencje dla rozwoju gospodarczego obszarów wiejskich oraz poziomu życia ich mieszkańców”.
Zasadnicze wątpliwości – jak wyjaśnia Piotr Matwiej, doradca zarządu ZBP – dotyczą art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w którym ustawa wprowadziła ust. 2a. Zgodnie z nim suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia.
– Wątpliwości, na które wskazują banki, dotyczą m.in. prawidłowości wpisu przy wartości inwestycji przewyższającej wartość nieruchomości w dniu jego ustanowienia – wskazuje Piotr Matwiej.
Mówiąc wprost, nowe przepisy spowodowały, że ziemia rolna przestała być zabezpieczeniem dla kredytów, które przewyższają jej wartość. A to oznaczać będzie zahamowanie inwestycji w rolnictwie.
Na tym nie koniec. Znowelizowana pod koniec kwietnia ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.) zastrzega, że nabywcą ziemi rolnej powinien być rolnik, a to rodzi problemy w sytuacji przejęcia przez bank nieruchomości od producenta rolnego. Nie wiadomo też, jak w takiej sytuacji stosować przepis zakazujący – przez dziesięć lat – zbywania czy oddawania w dzierżawę nabytego gruntu.
– Te wątpliwości wymagają przedyskutowania z regulatorem bardzo wielu kwestii. Aktualnie oczekujemy na spotkanie z Ministrem Rolnictwa i Rozwoju Wsi w tej sprawie – informuje Matwiej.
Zawirowaniom przygląda się również Komisja Nadzoru Finansowego. 20 maja stwierdziła, że konieczna jest ocena wpływu zmian ustawowych na sytuację banków udzielających kredytów obejmujących nieruchomości rolne – w tym szczególnie bankowości spółdzielczej. Aktualnie instytucje te przygotowują dla Komisji informację na ten temat.
Na razie jednak osoby chcące uzyskać kredyt na budowę na gruntach rolnych są odprawiane z kwitkiem. I to nawet wtedy, gdy chodzi o działki na terenach miejskich, również w największych metropoliach. „Klienci banków, aplikując o kredyty hipoteczne, są negatywnie zaskoczeni lub wręcz zszokowani przekazywanymi im informacjami o wpływie ostatnich zmian ustawowych na ich osobistą sytuację prawną oraz ewentualne warunki udzielania im kredytu” – pisze ZBP do resortu rolnictwa.
Pilna nowela
Problem jest tym dotkliwszy, że część sądów wieczystoksięgowych odmawia wpisania zbyt wysokich hipotek także na gruntach rolnych, do których ustawa o ziemi nie znajduje zastosowania (m.in. tych poniżej 0,3 ha). Nic więc dziwnego, że również rolnicy zaczynają tracić cierpliwość.
– Otrzymuję mnóstwo telefonów. Problem z nową ustawą jest gigantyczny. Wszystko przez to, że została źle napisana – przyznaje Władysław Serafin, prezes Krajowego Związku Rolników, Kółek i Organizacji Rolniczych. – Trzeba ją jak najszybciej poprawić, tak, by przepisów dotyczących ustanawiania hipoteki nie stosowano do gruntów rolnych wyłączonych spod ograniczeń w zakresie sprzedaży.