Łatwość, z jaką sektor prywatny zrealizuje najgłośniejszy cel postawiony przez rząd PiS w "Narodowym Programie Mieszkaniowym", nie oznacza braku wyzwań. W programie zapisano wzrost liczby mieszkań na 1000 mieszkańców z 363 w 2014 r. do średniej unijnej 435 mieszkań w 2030 r. Dało to impuls do kolejnych fantastycznych zapowiedzi ze strony polityków PiS o tym, ile mieszkań rocznie będzie budowanych w ramach programu "Mieszkanie plus". W rzeczywistości jednak cel zrealizują prywatni deweloperzy bez pomocy rządu. Wskazuje na to tempo budowy mieszkań w ostatniej dekadzie i prognozy GUS dotyczące spadku populacji Polski. To nie oznacza jednak, że wszystko jest w porządku. Problem leży gdzie indziej.
Problemem polskiego mieszkalnictwa jest nie tyle mała liczba mieszkań, ile to, że są zlokalizowane nie tam, gdzie miejsca pracy. W miastach o populacji powyżej 500 tys. mieszka 4,3 mln osób powyżej 15. roku życia. To tylko nieco więcej niż w miastach o populacji do 20 tys. mieszkańców – 3,7 mln. Tymczasem w tych pierwszych pracuje 58 proc. osób powyżej 15 lat, podczas gdy w tych drugich tylko 49 proc. To w znacznej mierze spadek po PRL, w którym władza, obawiając się samoorganizacji społeczeństwa w wielkich aglomeracjach, dbała o geograficzne rozproszenie populacji. Dzisiaj skutkuje to nadmiernym rozproszeniem substancji mieszkaniowej, m.in. w małych ośrodkach o płytkich rynkach pracy, małej koncentracji aktywności gospodarczej i niskich wynagrodzeniach.
Brak perspektyw wypycha młodych z mniejszych ośrodków za granicę i do wielkich aglomeracji. Widać to m.in. w odsetkach młodych pozostających poza zatrudnieniem, kształceniem i szkoleniem zawodowym. W grupie wiekowej 20–34 lata na terenach zurbanizowanych jest to 12 proc., podczas gdy w małych miasteczkach i na przedmieściach już 19 proc., a na wsiach 23 proc. Taka dysproporcja występuje również w innych krajach postsocjalistycznych, ale nie w Europie Zachodniej. W 15 krajach starej UE odsetki wynoszą odpowiednio 15, 14 i 13 proc. Utrzymywanie się dysproporcji regionalnych oznacza, że w Polsce i innych krajach regionu występują trudności w migracjach wewnętrznych.
Powolny wzrost populacji polskich metropolii wskazuje, że w obliczu braków mieszkaniowych znaczna część młodych ludzi zamiast do Warszawy, Krakowa i Trójmiasta migruje do Londynu, Dublina czy Berlina. W latach 2000–2014 populacja polskich obszarów metropolitalnych powyżej 500 tys. mieszkańców wzrosła zaledwie o 1 proc. To trzeci najniższy przyrost na 29 krajów OECD, dla których dostępne są dane. Średnia OECD wyniosła w tym okresie 14 proc., od wzrostu o 34 proc. w Irlandii do spadku o 3 proc. w Grecji. Polską średnią zaniża spadek w aglomeracjach łódzkiej i katowickiej, ale nawet jeżeli wziąć pod uwagę najszybciej rosnącą aglomerację warszawską, to przyrost liczby jej mieszkańców wyniósł zaledwie 6 proc. Mała liczba mieszkań w stosunku do potrzeb winduje koszty mieszkaniowe i wypycha młodych na emigrację.
Współcześnie największe aglomeracje generują coraz większą część wzrostu gospodarczego. Rola usług w gospodarce i zatrudnieniu rośnie. Jednocześnie lokalizacja w dużych metropoliach znacząco zwiększa produktywność w nowoczesnych usługach – w finansach (Nowy Jork), IT (San Francisco), rozrywce (Los Angeles) – będących głównym źródłem wzrostu gospodarczego w krajach rozwiniętych. Dotychczas przemysł hamował tendencje aglomeracyjne, ponieważ lokalizacja w dużej aglomeracji np. produkcji cementu nie zmienia znacząco jej wydajności. Jednak obecnie przemysł przechodzi drogę podobną do rolnictwa i wraz z automatyzacją jego udział w zatrudnieniu spada, a tym samym znaczenie dla sieci osadniczej. Dlatego wzrost poziomu urbanizacji jest koniecznością, jeżeli chcemy mieć w Polsce więcej usług o wysokiej wartości dodanej, generujących dobrze płatne miejsca pracy dla wykształconych pracowników, podobnie jak w krajach rozwiniętych.
Niestety w Polsce, jeżeli już toczy się dyskusja o rozwoju regionalnym, to duże miasta przedstawiane są jako wysysające mieszkańców i firmy z mniejszych miejscowości. Towarzyszą temu nostalgiczne argumenty o rozpadzie lokalnych wspólnot, wyjazdach po maturze i starzeniu społeczności w mniejszych miejscowościach. Rzeczywiście drugą stroną otwarcia możliwości rozwoju przed młodymi w dużych miastach może być frustracja związana z migracją i zrezygnowanie starszych obserwujących, jak młodzi wyjeżdżają robić kariery gdzie indziej. Warto zastanowić się nad propozycjami dla małych i średnich miast, kiedy już ponad połowa ich mieszkańców będzie w wieku 50 lat i więcej. Rząd nie ma jednak wajchy, którą może tę sytuację odwrócić. Możemy oczywiście w małych i średnich miastach wybudować jeszcze więcej fontann, hal sportowych i aquaparków. Rząd może nawet wybudować mieszkania i przenieść jakieś pojedyncze urzędy. Nie oszukujmy jednak mieszkańców, że da im to wysoko płatne miejsca pracy i możliwości oferowane przez wielkie aglomeracje. Nie sprawi, że płace w reszcie kraju będą rosnąć równie szybko jak w wielkich miastach. Takie działania mogą uśmierzyć gorycz, ale ostatecznie zmarnują środki, które mogłyby zostać wykorzystane na rozwój.
